Mieterhöhung im Briefkasten: Diese 5 Punkte sollten Sie prüfen, bevor Sie zustimmen

In meinen Jahren in der Leipziger Hausverwaltung habe ich viele Mieterhöhungen verschickt. Was mich damals immer überrascht hat: Ein guter Teil der Zustimmungen lag schon nach wenigen Tagen wieder im Briefkasten, unterschrieben, ohne Rückfrage. Dabei hatten die Mieter dafür eigentlich mehr als zwei Monate Zeit.

Nicht jede Mieterhöhung ist falsch, im Gegenteil, die meisten, die ich gesehen habe, waren in Ordnung. Aber eine Unterschrift ist eine Zustimmung, und die lässt sich später kaum zurückholen. Deshalb mein Rat aus beiden Perspektiven: Nehmen Sie sich die Zeit, die Ihnen das Gesetz gibt.

Hier geht es um den häufigsten Fall, die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Mieterhöhungen nach einer Modernisierung oder wegen gestiegener Betriebskosten folgen eigenen Regeln.

Punkt 1: Ist überhaupt eine Erhöhung erlaubt?

Werfen Sie zuerst einen Blick in Ihren Mietvertrag. Haben Sie eine Staffelmiete vereinbart, also feste Erhöhungsschritte zu bestimmten Terminen, oder eine Indexmiete, die an die Inflation gekoppelt ist? Dann ist eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete in aller Regel ausgeschlossen.

Bei einem normalen Mietvertrag gelten zwei zeitliche Grenzen:

• Die Miete muss zu dem Zeitpunkt, an dem die Erhöhung wirksam werden soll, seit 15 Monaten unverändert sein.
• Das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung kommen.

Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten zählen dabei nicht mit. Ist die letzte Mieterhöhung erst ein paar Monate her, lohnt ein genauer Blick auf die Daten.

Punkt 2: Kommt das Schreiben in der richtigen Form?

Die Mieterhöhung muss in Textform kommen. Ein Brief, ein Fax oder eine E-Mail reicht, ein Anruf oder eine Bemerkung im Treppenhaus nicht. Aus dem Schreiben muss hervorgehen, wer die Erhöhung verlangt, und es muss an alle Mieter gerichtet sein, die im Vertrag stehen.

Wichtig ist außerdem: Der Vermieter verlangt Ihre Zustimmung. Er kann die Miete nicht einfach selbst erhöhen. Stimmen Sie nicht zu, muss er Sie innerhalb einer Frist auf Zustimmung verklagen, und dann entscheidet das Gericht.

Punkt 3: Ist die Erhöhung begründet?

Der Vermieter muss erklären, warum die neue Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Dafür nennt das Gesetz vier Wege:

1. Mietspiegel. In vielen Städten der häufigste Fall. Prüfen Sie, ob Ihre Wohnung richtig eingeordnet ist: Baujahr, Größe, Lage und Ausstattung.
2. Mietdatenbank, falls es vor Ort eine gibt.
3. Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.
4. Drei Vergleichswohnungen mit ähnlicher Miete, so genau beschrieben, dass Sie sie finden können.

Gibt es in Ihrer Gemeinde einen qualifizierten Mietspiegel, muss der Vermieter dessen Werte im Schreiben auch dann angeben, wenn er die Erhöhung anders begründet.

Beim Mietspiegel steckt der Teufel oft im Detail. In meiner Zeit als Verwalter wurde über kaum etwas so oft diskutiert wie über die Frage, ob ein Bad „gehobene Ausstattung“ hat oder ob eine Straße als „gute Wohnlage“ zählt. Gehen Sie die Merkmale in Ruhe einzeln durch. Und prüfen Sie, ob die angesetzte Wohnfläche stimmt. Wie Sie dabei vorgehen, steht in unserem Artikel zum Nachmessen der Wohnfläche.

Punkt 4: Hält die Erhöhung die Kappungsgrenze ein?

Selbst wenn die Vergleichsmiete deutlich höher liegt: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete auf diesem Weg höchstens um 20 Prozent steigen. In Gebieten, in denen die Landesregierung per Verordnung einen angespannten Wohnungsmarkt festgestellt hat, liegt die Grenze bei 15 Prozent. Das betrifft viele Großstädte und Ballungsräume.

Ein Rechenbeispiel mit realistischen Zahlen:

In diesem Beispiel wäre die Erhöhung also selbst dann zu hoch, wenn die 8,60 Euro der Vergleichsmiete entsprechen. Für die Rechnung zählt die Miete von vor drei Jahren, Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten bleiben außen vor.

Punkt 5: Haben Sie die Fristen im Blick?

Ab dem Zugang des Schreibens haben Sie bis zum Ende des zweiten Kalendermonats Zeit, sich zu entscheiden. Die höhere Miete müssen Sie, wenn Sie zustimmen, erst ab dem dritten Monat zahlen.

Ein Beispiel: Das Schreiben kommt am 10. Oktober an. Dann haben Sie bis zum 31. Dezember Zeit, und die neue Miete gilt ab dem 1. Januar.

Stimmen Sie bis dahin nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von weiteren drei Monaten auf Zustimmung klagen. Lässt er diese Frist verstreichen, ist das Erhöhungsverlangen vom Tisch. Er kann aber ein neues stellen.

Wollen Sie die höhere Miete auf keinen Fall zahlen, gibt es außerdem ein Sonderkündigungsrecht. Sie können bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Mieterhöhung tritt dann nicht ein.

Was ich Mietern heute rate

Legen Sie den Brief nicht in die Ablage, sondern in den Kalender. Notieren Sie sich das Fristende, gehen Sie die fünf Punkte durch und rechnen Sie die Kappungsgrenze einmal selbst nach.

Wenn Sie unsicher sind, ob Ihre Wohnung im Mietspiegel richtig eingeordnet ist, lassen Sie das Schreiben vom Mieterverein oder einer Anwältin für Mietrecht prüfen. Die zwei Monate reichen dafür gut aus, wenn man nicht bis zur letzten Woche wartet.

Und wenn alles stimmt? Dann stimmen Sie zu, am besten schriftlich, und behalten eine Kopie. Eine korrekte Mieterhöhung ist ärgerlich, aber kein Grund für Streit. Auch Vermieter zahlen mehr für Handwerker, Versicherung und Verwaltung. Wie Sie im Gegenzug Ihre Nebenkostenabrechnung prüfen, haben wir ebenfalls erklärt.