Wohnfläche nachmessen lohnt sich: Ab 10 Prozent Abweichung können Mieter Geld zurückfordern

Die Zahl war mit Schreibmaschine getippt. Sie stand in einer Bauakte, die deutlich älter war als ich, und von dort war sie in jeden Mietvertrag gewandert, den wir in der Hausverwaltung für diese Wohnung aufgesetzt haben. Nachgemessen hatte sie offenbar nie jemand.

Das war kein Einzelfall. In meinen acht Jahren als Verwalter in Leipzig habe ich mehrfach erlebt, dass Flächenangaben aus alten Unterlagen jahrzehntelang weitergetragen wurden. Mal war der Balkon voll mitgerechnet, mal ein Abstellraum, der eigentlich im Keller lag. Böse Absicht steckte selten dahinter. Eher Bequemlichkeit.

Für Mieter kann das teuer sein. Denn ab einer bestimmten Abweichung zahlen Sie Monat für Monat für Quadratmeter, die es nicht gibt. Nachmessen kostet einen Nachmittag und im Zweifel einen geliehenen Zollstock.

Die 10-Prozent-Grenze: Ab wann Ihnen Geld zusteht

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs liegt ein Mangel vor, wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 Prozent kleiner ist als im Mietvertrag angegeben. Die Miete ist dann im Verhältnis der Abweichung gemindert. Das gilt auch, wenn im Vertrag „ca. 80 Quadratmeter“ steht. Das kleine „ca.“ rettet den Vermieter also nicht.

Ein Rechenbeispiel, der Einfachheit halber mit der Kaltmiete:

• Im Mietvertrag stehen 80 Quadratmeter, tatsächlich sind es 70.
• Die Wohnung ist damit 12,5 Prozent kleiner.
• Bei 800 Euro Kaltmiete sinkt die Miete um 100 Euro im Monat, aufs Jahr gerechnet sind das 1.200 Euro.

Gerichte setzen bei der Minderung grundsätzlich die Bruttomiete an, also einschließlich Nebenkostenvorauszahlung. Der Betrag kann dann noch etwas höher ausfallen. Wie das in Ihrem Fall genau zu rechnen ist, klärt im Zweifel der Mieterverein.

Liegt die Abweichung unter 10 Prozent, gibt es in der Regel keinen Anspruch auf Minderung. Umsonst gemessen haben Sie trotzdem nicht, dazu weiter unten mehr.

Was zählt, was nicht: die Regeln der Wohnflächenverordnung

Wie gemessen wird, ist nicht für jede Mietwohnung gesetzlich festgelegt. Verbindlich gilt die Wohnflächenverordnung, kurz WoFlV, nur für geförderten Wohnraum. In der Praxis wird sie aber oft herangezogen, wenn im Vertrag nichts anderes vereinbart ist.

Wie viel eine Dachschräge ausmacht, zeigt ein Beispiel. Ein Zimmer ist 5 Meter breit und 4 Meter tief, also 20 Quadratmeter Grundfläche. Entlang einer der langen Wände fällt das Dach ab: Auf den ersten 50 Zentimetern ist es niedriger als 1 Meter, auf dem nächsten Meter zwischen 1 und 2 Metern hoch. Dann rechnet die WoFlV so: 2,5 Quadratmeter zählen gar nicht, 5 Quadratmeter zur Hälfte, der Rest voll. Aus 20 werden 15 Quadratmeter.

So messen Sie selbst nach: Schritt für Schritt

Am leichtesten geht es in einer leeren Wohnung, also kurz vor dem Einzug oder beim Auszug. Wer wie viele Deutsche die eigene Küche beim Umzug mitnimmt, hat dafür ein kleines Zeitfenster, bevor die Schränke wieder an der Wand hängen. Aber auch eine möblierte Wohnung lässt sich messen, es dauert nur länger.

1. Zeichnen Sie eine Skizze des Grundrisses und nummerieren Sie jeden Raum.
2. Messen Sie zwischen den fertigen Wänden, also von Wandoberfläche zu Wandoberfläche.
3. Nehmen Sie, wenn möglich, einen Laser-Entfernungsmesser. Er ist genauer als ein Maßband und spart Nerven.
4. Messen Sie lange Wände zweimal, an beiden Enden. Gerade im Altbau sind Räume selten exakt rechtwinklig.
5. Erfassen Sie Nischen, Erker und Flure als eigene Flächen.
6. Markieren Sie unter Dachschrägen mit dem Zollstock die Linien, an denen die Höhe 1 Meter und 2 Meter erreicht.
7. Zählen Sie Balkon und Terrasse getrennt und notieren Sie, mit welchem Anteil Sie sie ansetzen.
8. Rechnen Sie alles zusammen und vergleichen Sie mit dem Mietvertrag.

Rechnen Sie dabei mit zwei Nachkommastellen und runden Sie erst ganz am Ende. Bei acht oder zehn Teilflächen summieren sich kleine Rundungen sonst spürbar, und gerade knapp an der 10-Prozent-Grenze kann das den Unterschied machen.

Ergebnis über 10 Prozent: Was Sie jetzt tun können

Schreiben Sie dem Vermieter, legen Sie Ihre Skizze und Berechnung bei und bitten Sie um Stellungnahme. Ab dann zahlen viele Mieter die geminderte Miete. Sicherer ist es, sich vorher beraten zu lassen, denn ein Rechenfehler auf Ihrer Seite kann zu einem Mietrückstand führen. Eine vorsichtige Alternative: die volle Miete zunächst unter Vorbehalt weiterzahlen und den Unterschied später zurückfordern. Wie das funktioniert, haben wir am Beispiel der kalten Heizung beschrieben.

Für die Vergangenheit gilt: Zu viel gezahlte Miete können Sie nach den Regeln des Bereicherungsrechts zurückverlangen. Der Anspruch verjährt regulär nach drei Jahren, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem Sie von der Abweichung erfahren. Messen Sie im Oktober 2026 nach, läuft die Frist also bis Ende 2029. Wie weit Sie im Einzelnen zurückfordern können, hängt vom Fall ab.

Bestreitet der Vermieter Ihr Ergebnis, kann ein Gutachter Klarheit schaffen. Mieterverein oder Anwalt helfen bei der Einschätzung, ob sich das lohnt.

Mieterhöhung und Nebenkosten: Hier zählt jeder Quadratmeter

Selbst wenn Ihre Abweichung unter 10 Prozent liegt, ist die Zahl nicht egal. Bei Mieterhöhungen kommt es nach dem Bundesgerichtshof auf die tatsächliche Fläche an, ganz gleich, was im Vertrag steht. Das gilt in beide Richtungen: Ist die Wohnung kleiner, wird von der kleineren Fläche ausgegangen. Ist sie größer, darf der Vermieter die größere Fläche ansetzen.

Auch bei den Betriebskosten, die nach Fläche verteilt werden, ist die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich. Stimmt sie nicht, stimmt Ihr Anteil nicht. Welche anderen Fehler in Abrechnungen typisch sind, steht in unserem Artikel zur Nebenkostenabrechnung.

Was ich beim Kauf meiner eigenen Wohnung gelernt habe

Bevor ich meine Wohnung in einem Gründerzeithaus in Gohlis gekauft habe, bin ich mit Laser und Notizbuch durch alle Räume gegangen. Es kamen knapp zwei Quadratmeter weniger heraus als im Exposé. Nichts Dramatisches. Aber ich habe dabei gelernt, wie schief hundert Jahre alte Wände sein können und wie leicht man sich bei einem Erker verrechnet.

Deshalb mein Rat: Messen Sie in Ruhe, zweimal, und rechnen Sie jemandem Ihr Ergebnis vor, bevor Sie den Vermieter anschreiben. Gehen Sie nicht davon aus, dass Sie betrogen wurden. Meist hat einfach niemand nachgeschaut. Ein sachlicher Brief mit sauberer Skizze bringt mehr als eine empörte E-Mail. Und wenn es um viel Geld geht, holen Sie sich Unterstützung beim Mieterverein oder bei einem Fachanwalt.