Heizung bleibt kalt: Ab wann Mieter die Miete mindern dürfen und wie Sie es richtig anstellen

Das Notdiensthandy der Hausverwaltung lag im Winter jede dritte Woche bei mir auf dem Nachttisch. Die meisten Anrufe kamen zwischen sieben und zehn Uhr abends, wenn die Leute von der Arbeit kamen und die Wohnung einfach nicht warm wurde. Der erste Satz war oft derselbe: „Die Heizung ist kalt, ich mindere die Miete.“

Ein paar Mal war tatsächlich die Anlage ausgefallen, einmal an einem Sonntag bei Frost in einem ganzen Haus mit 18 Parteien. Viel öfter aber war ein einzelner Heizkörper verluftet oder ein Thermostat irgendwann im Sommer auf das Sternchen gedreht worden. Beides ist ärgerlich. Ein Mangel ist nur eines davon.

Seit dem 1. Oktober läuft nach gängiger Lesart die Heizperiode. Wenn es bei Ihnen trotzdem kalt bleibt, lesen Sie hier, welche Temperaturen Ihnen zustehen, wie Sie das belegen und warum Sie beim Mindern lieber vorsichtig sein sollten.

Erst der Selbsttest: Liegt es vielleicht am Heizkörper?

Bevor Sie den Vermieter anschreiben, nehmen Sie sich fünf Minuten. Das ist keine Schikane, sondern spart Ihnen im Zweifel eine peinliche Rückfrage vom Handwerker.

• Thermostat: Steht er mindestens auf 3? Das entspricht je nach Hersteller ungefähr 20 Grad. Was die übrigen Ziffern bedeuten, steht in unserem Artikel über die Zahlen am Thermostat.
• Luft im System: Gluckert der Heizkörper, ist er oben kalt und unten warm? Dann hilft meist Entlüften, das dürfen Mieter in der Regel selbst.
• Verdeckter Fühler: Steht ein Sofa, ein langer Vorhang oder eine Verkleidung vor dem Thermostat? Dann misst er die gestaute Wärme und schließt zu früh.
• Nachbarn fragen: Ist nur Ihre Wohnung betroffen oder das halbe Haus? Ein kurzer Plausch im Treppenhaus verrät viel.

Bleibt es trotz allem kalt, liegt der Fehler wahrscheinlich nicht bei Ihnen. Dann geht es weiter.

Wie warm es sein muss: Was Gerichte meist verlangen

Eine gesetzliche Definition der Heizperiode gibt es nicht. Gerichte und viele Mietverträge gehen vom 1. Oktober bis zum 30. April aus. In dieser Zeit muss der Vermieter die Heizung so betreiben, dass die Wohnräume ausreichend warm werden.

Auch außerhalb dieser Monate ist der Vermieter nicht aus dem Schneider. Wird es in der Wohnung längere Zeit deutlich zu kalt, etwa in einem nassen, kühlen Mai, muss er ebenfalls heizen.

Vielleicht erinnern Sie sich an den Winter 2022. Damals erlaubte eine Energiesparverordnung zeitweise niedrigere Mindesttemperaturen. Diese Verordnung ist seit April 2023 ausgelaufen. Und Klauseln in Formularmietverträgen, die deutlich niedrigere Werte festschreiben, halten Gerichte oft für unwirksam.

Messen wie ein Gutachter: So führen Sie ein Temperatur-Protokoll

Wer mindern will, muss den Mangel belegen können. „Es ist immer so kalt“ reicht dafür nicht. Ein Protokoll über mehrere Tage dagegen schon eher.

Stellen Sie das Thermometer in etwa einem Meter Höhe in die Mitte des Raums. Nicht auf die Fensterbank, nicht neben den Heizkörper, nicht an die Außenwand. Messen Sie mehrmals am Tag, morgens, mittags und abends, und schreiben Sie alles auf. Ein Foto vom Thermometer neben der Uhr am Handy ist ein schöner Zusatzbeleg.

So ungefähr sollte es aussehen. Die Bemerkungen sind wichtig, denn sie zeigen, dass Sie nicht bei offenem Fenster gemessen haben.

Die Mängelanzeige: schriftlich, konkret und mit Frist

Nach § 536c BGB müssen Sie einen Mangel unverzüglich melden. Wer wochenlang friert und schweigt, riskiert, für diese Zeit Ansprüche zu verlieren. Der Vermieter kann schließlich nichts reparieren, wovon er nichts weiß.

Ein Anruf ist für den Moment gut, entscheidend für später ist aber das Schreiben. So bauen Sie es auf:

1. Beschreiben Sie den Mangel genau: welche Räume, seit wann, welche Temperaturen.
2. Legen Sie Ihr Protokoll und ein, zwei Fotos bei.
3. Setzen Sie eine Frist zur Reparatur. Je schlimmer der Ausfall, desto kürzer darf sie sein. Bei einer komplett kalten Wohnung im Winter ist eine sehr knappe Frist angemessen.
4. Kündigen Sie an, dass Sie die Miete ab sofort nur unter Vorbehalt zahlen.
5. Bieten Sie Termine an, an denen ein Handwerker in die Wohnung kann.

Schicken Sie das Schreiben so, dass Sie den Zugang belegen können. Und wenn es am Wochenende passiert: Viele Verwaltungen haben eine Notdienstnummer, oft steht sie auf dem Aushang im Treppenhaus.

Wie viel weniger Miete? Warum es keine Tabelle gibt, die stimmt

Nach § 536 BGB ist die Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn ein Mangel die Tauglichkeit der Wohnung erheblich mindert. Sie müssen die Minderung also nicht beantragen. Die schwierige Frage ist die Höhe.

Feste Prozentsätze gibt es nicht, auch wenn manche Listen das suggerieren. Es kommt auf den Einzelfall an. Ein, zwei Grad zu wenig rechtfertigen, wenn überhaupt, eher eine geringe Minderung. Ein Totalausfall mitten im Winter deutlich mehr.

Berechnet wird die Minderung laut Bundesgerichtshof von der Bruttomiete, also einschließlich der Nebenkostenvorauszahlung. Ein rein rechnerisches Beispiel: Zahlen Sie 650 Euro kalt und 200 Euro Vorauszahlung, sind 10 Prozent nicht 65, sondern 85 Euro. Ob 10 Prozent in Ihrem Fall passen, sagt dieses Beispiel ausdrücklich nicht.

Was ich aus den Winterabenden am Notdiensttelefon mitgenommen habe

Die Fälle, die schnell erledigt waren, hatten fast immer etwas gemeinsam: Die Mieter meldeten sich früh, beschrieben genau, was los war, und waren erreichbar, wenn der Handwerker kam. Bei den zähen Fällen lagen zwischen erstem Frieren und erster Meldung oft Wochen.

Ich verstehe beide Seiten. Wer abends mit Mütze auf dem Sofa sitzt, hat keine Geduld mehr für Formulare. Und wer als Verwalter von einem Heizungsausfall erst durch die gekürzte Miete erfährt, ist auch nicht gerade in Gesprächslaune. Bleibt die Wohnung über längere Zeit kalt, kommt übrigens ein zweites Problem dazu: An kalten Wänden schlägt sich Feuchtigkeit nieder, wie in unserem Artikel über Kondenswasser am Fenster beschrieben.

Die Reihenfolge, die sich bewährt hat: erst selbst prüfen, dann zügig und schriftlich melden, Protokoll führen, unter Vorbehalt zahlen. Und wenn der Vermieter nicht reagiert oder Sie unsicher sind, wie viel Minderung angemessen ist, fragen Sie beim Mieterverein oder bei einem Anwalt für Mietrecht nach. Das kostet weniger Nerven als ein Streit um Mietrückstände.