Untervermietung: Wann der Vermieter Ja sagen muss und wann er ablehnen darf

Drei Namen auf dem Briefkasten, im Mietvertrag steht nur einer. In meinen acht Jahren in einer Leipziger Hausverwaltung war das oft der Moment, in dem wir zum ersten Mal von einer Untervermietung erfuhren. Gefragt hatte vorher niemand.

Das Ärgerliche daran: In vielen dieser Fälle hätte der Mieter die Erlaubnis bekommen. Er hatte sogar einen Anspruch darauf. Stattdessen gab es Briefe, Rückfragen und manchmal eine Abmahnung, die sich mit einer einzigen Mail hätte vermeiden lassen.

Ich kenne auch die andere Seite. In meiner WG-Zeit in Leipzig, bevor ich in der Hausverwaltung anfing, wechselten die Mitbewohner häufig. Unser Vermieter wollte bei jedem Wechsel einen Namen und ein Einzugsdatum. Ehrlich gesagt fand ich das damals ziemlich lästig.

Ohne Erlaubnis geht nichts, aber das Nein hat Grenzen

Die Grundregel steht in § 540 BGB. Ohne Erlaubnis des Vermieters dürfen Sie den Gebrauch der Wohnung nicht an Dritte überlassen, insbesondere nicht untervermieten. Das gilt für den Mitbewohner im WG-Zimmer genauso wie für die Bekannte, die „nur für ein paar Monate“ bei Ihnen einzieht.

Ein Nein bleibt für den Vermieter aber nicht immer folgenlos. Verweigert er die Erlaubnis, obwohl in der Person des Untermieters kein wichtiger Grund vorliegt, dürfen Sie den Mietvertrag außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Interessant ist das vor allem, wenn Sie eigentlich länger gebunden wären, etwa durch einen vereinbarten Kündigungsverzicht.

Der Grund muss beim konkreten Untermieter liegen. Eine allgemeine Abneigung gegen Wohngemeinschaften gehört nicht dazu.

Wann Sie einen Anspruch auf das Ja haben

Noch stärker ist Ihre Position mit § 553 BGB. Entsteht nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse daran, einen Teil der Wohnung unterzuvermieten, haben Sie einen Anspruch auf die Erlaubnis.

Entscheidend ist das Wort „nach“. Der Grund muss sich ergeben haben, nachdem Sie unterschrieben haben. Typische Fälle, die mir in der Verwaltung immer wieder begegnet sind:

• Der Partner zieht aus, und die Miete wird allein zu teuer.
• Sie gehen für längere Zeit ins Ausland, wollen aber zurückkommen.
• Sie möchten nicht mehr allein wohnen und eine WG gründen.

Ablehnen darf der Vermieter trotzdem in drei Situationen: wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, wenn die Wohnung übermäßig belegt würde oder wenn ihm die Untervermietung aus anderen Gründen nicht zuzumuten ist. Wer in eine Zweizimmerwohnung vier Untermieter holen will, muss sich über ein Nein nicht wundern.

Ist die Untervermietung für den Vermieter nur gegen eine höhere Miete zumutbar, darf er seine Erlaubnis von einem angemessenen Untermietzuschlag abhängig machen (§ 553 Abs. 2 BGB). Eine feste Höhe nennt das Gesetz nicht. Ein Thema kann das etwa werden, wenn Nebenkosten pauschal in Ihrer Miete stecken und mit einer weiteren Person schlicht mehr Wasser und Müll anfallen.

Partner, Kinder, Mitbewohner: Wer zählt überhaupt als Untermieter?

Nicht jeder, der bei Ihnen einzieht, ist ein „Dritter“ im Sinne des Gesetzes. Ehepartner, eingetragene Lebenspartner und eigene Kinder sind keine Untermieter, eine Erlaubnis brauchen Sie für sie nicht. Eine kurze Info an den Vermieter schadet trotzdem nicht. Beim Lebensgefährten sieht es anders aus: Hier brauchen Sie die Zustimmung, haben aber in der Regel einen Anspruch darauf.

So stellen Sie die Anfrage, damit sie schnell durchgeht

Viele Anfragen, die bei mir im Büro landeten, waren zwei Sätze lang: „Ich möchte ein Zimmer untervermieten. Ist das in Ordnung?“ Die gingen fast immer mit einer Rückfrage zurück, denn ohne Namen kann der Vermieter gar nicht prüfen, ob in der Person ein wichtiger Grund vorliegt.

Besser machen Sie es so:

1. Schriftlich fragen: Ein Brief oder eine Mail, die Sie später vorzeigen können. Ein Telefonat taugt nicht als Beleg.
2. Namen nennen: Vor- und Nachname des Untermieters.
3. Grund erklären: Warum möchten Sie untervermieten, und seit wann besteht der Grund? Das ist der Kern für § 553 BGB.
4. Dauer angeben: Befristet für das Jahr im Ausland oder auf unbestimmte Zeit?
5. Raum benennen: Welches Zimmer bekommt der Untermieter, was nutzen Sie gemeinsam?
6. Antwort abwarten: Erst wenn die Erlaubnis da ist, zieht der Untermieter ein.

Steht die Erlaubnis, folgt der Papierkram mit dem Untermieter. Schließen Sie einen schriftlichen Untermietvertrag: Zimmer, Miete, Anteil an den Nebenkosten und wie gekündigt wird. Die Nebenkostenabrechnung des Vermieters landet weiterhin bei Ihnen, und wer dann mit dem Untermieter verrechnen muss, ist froh über klare Absprachen. Wann diese Abrechnung spätestens kommen muss, steht in unserem Beitrag zur verspäteten Nebenkostenabrechnung. Nehmen Sie vom Untermieter eine Kaution, halten Sie auch das im Vertrag fest. Was bei der Rückgabe gilt, lesen Sie im Artikel zur Mietkaution.

Der Untermieter muss sich in der Regel innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug beim Bürgeramt anmelden. Die nötige Wohnungsgeberbestätigung stellen in diesem Fall Sie als Hauptmieter aus.

Ganze Wohnung, Feriengäste, heimliche Mitbewohner: Hier wird es heikel

Den Anspruch aus § 553 BGB gibt es nur für einen Teil der Wohnung. Wer die komplette Wohnung weitergibt, ist auf das Wohlwollen des Vermieters angewiesen. Deshalb kommt es darauf an, dass Sie selbst einen Teil weiter nutzen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann es reichen, wenn Sie ein Zimmer behalten und den Gewahrsam an der Wohnung nicht aufgeben, etwa weil Ihre Sachen dort bleiben und Sie weiter Zugang zur Wohnung haben. Gerade beim längeren Auslandsaufenthalt ist das oft der Weg.

Wer einfach ohne Erlaubnis untervermietet, setzt sein Mietverhältnis aufs Spiel: Nach einer Abmahnung kann das zur Kündigung führen.

Ein Punkt wird gern übersehen: Schäden, die der Untermieter verschuldet, müssen Sie gegenüber dem Vermieter vertreten, und zwar auch dann, wenn die Untervermietung erlaubt war (§ 540 Abs. 2 BGB). Ersatz können Sie dann in der Regel vom Untermieter verlangen, ein schriftlicher Untermietvertrag hilft dabei.

Was ich heute anders sehe als damals in der WG

Den Vermieter aus meiner WG-Zeit, der bei jedem Wechsel einen Namen wollte, verstehe ich inzwischen gut. Wer als Vermieter früh und vollständig informiert wurde, hatte in meiner Verwaltungszeit selten etwas gegen einen Untermieter. Ärger entstand nach meinem Eindruck fast immer dort, wo jemand erst über den Briefkasten oder einen Nachbarn davon erfuhr.

Mein Rat deshalb: Fragen Sie schriftlich, nennen Sie Namen, Grund und Dauer, und warten Sie die Antwort ab. Das kostet zehn Minuten und erspart Ihnen im Zweifel eine Abmahnung.

Lehnt Ihr Vermieter ab und Sie halten das für unbegründet, lassen Sie sich beim Mieterverein oder von einem Anwalt für Mietrecht beraten. Dieser Artikel gibt einen Überblick und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.