Mietkaution zurück: So lange darf sich der Vermieter wirklich Zeit lassen

Sechs Monate. Diese Zahl fällt fast immer, wenn es um die Rückzahlung der Mietkaution geht. Viele halten sie für eine gesetzliche Frist. Im Gesetz steht sie allerdings nirgends.

Was es stattdessen gibt, ist eine angemessene Prüfungsfrist, die Gerichte dem Vermieter zugestehen. Meist sind das bis zu sechs Monate, im Einzelfall auch mehr. Klingt schwammig, ist es auch ein bisschen. Trotzdem lässt sich ziemlich genau sagen, wann Sie nachhaken dürfen und wie Sie dafür sorgen, dass das Geld schneller kommt.

Ich habe in meiner Zeit in einer Leipziger Hausverwaltung viele Wohnungsübergaben gemacht, mit Klemmbrett, Taschenlampe und Kamera. Mein Eindruck nach all den Terminen: Ob eine Kaution zügig und vollständig zurückkommt, entscheidet sich zu einem großen Teil an genau diesem einen Vormittag.

Was das Gesetz zur Kaution überhaupt regelt

Die Grundregeln stehen in § 551 BGB. Die Kaution darf höchstens drei Monatsmieten betragen, und zwar ohne Betriebskostenvorauszahlung, also drei Nettokaltmieten. Bei 700 Euro Kaltmiete sind das maximal 2.100 Euro.

Sie müssen den Betrag nicht auf einmal zahlen. Das Gesetz erlaubt drei gleiche Monatsraten, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses. Im Beispiel wären das dreimal 700 Euro.

Der Vermieter muss das Geld getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen, und zwar zu dem üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Die Zinsen gehören Ihnen und erhöhen die Sicherheit. Je nach Zinsniveau kommen da oft nur kleine Beträge zusammen, aber sie stehen Ihnen zu und gehören in die Abrechnung.

Keine feste Frist, aber klare Anhaltspunkte

Nach dem Auszug darf der Vermieter prüfen, ob er noch Ansprüche gegen Sie hat: wegen Schäden in der Wohnung, offener Miete oder Nebenkosten. Dafür gestehen ihm Gerichte eine angemessene Frist zu. Nach gängiger Rechtsprechung sind das meist bis zu sechs Monate, im Einzelfall auch länger.

Ein häufiger Grund für längeres Warten ist die Nebenkostenabrechnung. Ziehen Sie zum Beispiel Ende Oktober 2026 aus, kommt die Abrechnung für 2026 erst im Laufe des Jahres 2027. Bis dahin darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution zurückbehalten. Als Orientierung dienen oft die Nachzahlungen der Vorjahre. Die komplette Kaution festzuhalten, ist damit in der Regel nicht gedeckt. Wann die Abrechnung spätestens da sein muss, lesen Sie in unserem Artikel zur verspäteten Nebenkostenabrechnung.

Die sechs Monate aus § 548 BGB erklären auch, warum diese Zahl so verbreitet ist. Innerhalb dieser Zeit sollte der Vermieter wissen, ob er wegen Schäden etwas von Ihnen will.

Behält der Vermieter etwas ein, sollten Sie nachvollziehen können, warum. Eine ordentliche Abrechnung nennt die gezahlte Kaution, die angefallenen Zinsen und jeden Abzug mit Grund und Betrag. Ein pauschales „für Schäden“ ohne Erklärung müssen Sie nicht einfach hinnehmen. Fragen Sie nach, am besten schriftlich und mit Bezug auf das Übergabeprotokoll.

Der Übergabetermin: Hier holen Sie sich Ihre Kaution

Den Satz „Das war schon so, als ich eingezogen bin“ habe ich bei Übergaben unzählige Male gehört. Ohne Einzugsprotokoll war er praktisch wertlos. Mit einem Foto vom Einzugstag beendete er die Diskussion in zehn Sekunden.

Bereiten Sie den Termin deshalb vor:

• Übergabeprotokoll: Gehen Sie Raum für Raum durch und lassen Sie Mängel genau beschreiben. Unterschreiben Sie nur, was stimmt, und lassen Sie abweichende Ansichten vermerken.
• Fotos: Fotografieren Sie jeden Raum, Böden, Wände, Fenster und Bad, möglichst mit Datum.
• Zählerstände: Strom, Wasser, Gas und Heizkostenverteiler ablesen, ins Protokoll eintragen und zusätzlich fotografieren.
• Schlüssel: Lassen Sie sich die Rückgabe aller Schlüssel mit Anzahl quittieren.
• Neue Daten: Teilen Sie Ihre neue Adresse und Kontoverbindung schriftlich mit. Klingt banal, ist es aber nicht, denn eine Kaution kann nur zurückkommen, wenn der Vermieter weiß, wohin.

Ein Backofen, der aussieht, als hätte er zehn Weihnachtsbraten hinter sich, sorgt bei Übergaben zuverlässig für Diskussionen, gerade wenn die Küche dem Vermieter gehört. Ein Abend mit Natron im Backofen ist da gut investiert. Und wer seine eigene Küche beim Umzug mitnimmt, sollte sich die Wand dahinter vor dem Termin ansehen.

Kaution bleibt aus: So gehen Sie Schritt für Schritt vor

Sind mehrere Monate vergangen und Sie haben weder Geld noch eine Abrechnung gesehen, dürfen Sie nachfassen. So gehen Sie vor:

1. Stand prüfen: Ist die übliche Prüfungszeit verstrichen? Steht noch eine Nebenkostenabrechnung aus, darf ein Teil länger einbehalten werden, der Rest aber nicht.
2. Schriftlich auffordern: Verlangen Sie die Rückzahlung der Kaution samt Zinsen oder eine nachvollziehbare Abrechnung. Setzen Sie eine Frist von zwei Wochen und nennen Sie Ihre Kontoverbindung noch einmal.
3. Zugang sichern: Schicken Sie den Brief so, dass Sie den Eingang belegen können.
4. Hilfe holen: Verstreicht die Frist ohne Reaktion, kann der Mieterverein helfen. Alternativ ist ein gerichtliches Mahnverfahren möglich.
5. Verjährung im Blick behalten: Ihr Anspruch verjährt regulär nach drei Jahren. Lassen Sie die Sache also nicht einfach liegen.

Was ich jedem rate, der gerade auszieht

Als ich selbst noch Mieter war, kam meine Kaution beim letzten Auszug nach einigen Monaten zurück, abzüglich eines kleinen Betrags, den der Vermieter bis zur Nebenkostenabrechnung einbehielt. Das war korrekt, und es stand so in seinem Schreiben. Mehr kann man nicht erwarten.

Mein Rat aus beiden Perspektiven: Sorgen Sie für ein sauberes Protokoll, nennen Sie Ihre neue Kontoverbindung schriftlich und lassen Sie dem Vermieter die Zeit, die ihm zusteht. Drängeln nach vier Wochen bringt wenig, das weiß ich noch aus dem Büro: Solche Anrufe beschleunigten nichts, die Abrechnung kam trotzdem erst, wenn die Prüfung fertig war. Nach einem halben Jahr ohne Lebenszeichen ist ein freundlicher, klarer Brief dagegen völlig angemessen.

Wenn Sie mit einer Abrechnung nicht einverstanden sind oder der Vermieter auf Briefe nicht reagiert, holen Sie sich Unterstützung beim Mieterverein oder bei einem Anwalt für Mietrecht. Dieser Artikel gibt einen Überblick und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.