Eigenbedarfskündigung: Wann sie wirksam ist und welche Rechte Mieter jetzt haben

Die Frau, die an einem Dienstagvormittag vor meinem Schreibtisch in der Leipziger Hausverwaltung saß, hatte den Brief in eine Klarsichthülle gesteckt. Sie und ihr Mann wohnten seit über dreißig Jahren in derselben Dreizimmerwohnung. Der Eigentümer, für den wir die Wohnung verwalteten, wollte sie nun für seinen Sohn.

Sie fragte nicht, ob das rechtens sei. Sie fragte, ob sie bis Monatsende packen müsse. Rechtsberatung durfte ich ihr nicht geben, aber ich konnte ihr sagen, was im Gesetz steht: Nach so langer Mietdauer hatte sie neun Monate Zeit. Dazu schrieb ich ihr die Adresse des Mietervereins auf einen Zettel.

Ich habe Eigenbedarfskündigungen in acht Jahren Verwaltung von beiden Seiten erlebt. Hier steht, was ein Vermieter darf, was im Schreiben stehen muss und welche Rechte Sie haben.

Wer darf überhaupt Eigenbedarf anmelden?

Einen unbefristeten Mietvertrag kann ein Vermieter nicht einfach so kündigen. Nach § 573 BGB braucht er ein berechtigtes Interesse, und Eigenbedarf ist das bekannteste. Er liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts benötigt.

Zur Familie zählen etwa Kinder, Eltern, Geschwister und Enkel, zum Haushalt zum Beispiel eine Pflegekraft. Je entfernter die Verwandtschaft, desto genauer wird in der Regel hingeschaut.

Dramatisch muss der Bedarf nicht sein. Es reichen vernünftige, nachvollziehbare Gründe: Die Tochter beginnt eine Ausbildung in der Stadt, die Eltern wollen näher an die Familie ziehen. Ob Sie den Grund überzeugend finden, ist nicht entscheidend. Er muss ernst gemeint sein.

Was im Kündigungsschreiben stehen muss

Die Kündigung muss schriftlich kommen, also praktisch immer auf Papier mit eigenhändiger Unterschrift (§ 568 BGB). Eine normale E-Mail oder ein Anruf reichen nicht. Außerdem müssen die Gründe im Schreiben selbst stehen (§ 573 Absatz 3 BGB). Was dort fehlt, wird später grundsätzlich nicht berücksichtigt.

Prüfen Sie den Brief auf diese Punkte:

• Wer soll einziehen? Die Person muss eindeutig erkennbar sein, etwa „meine Tochter, die derzeit in Halle studiert“.
• Warum braucht sie die Wohnung? Ein konkreter Grund, kein Textbaustein.
• Unterschrift: Gibt es mehrere Vermieter, etwa ein Ehepaar, müssen grundsätzlich alle kündigen.
• Hinweis auf Ihr Widerspruchsrecht mit Form und Frist. Den soll der Vermieter geben.

In der Verwaltung lag mir mehr als einmal ein Entwurf vor, den ein Eigentümer selbst aufgesetzt hatte. Ein einziger Satz: „Hiermit kündige ich wegen Eigenbedarfs.“ Wir haben solche Eigentümer an einen Anwalt verwiesen. Ohne Person und Grund hätte so ein Schreiben vor Gericht schlechte Karten gehabt.

Fehlt nur der Hinweis auf das Widerspruchsrecht, ist die Kündigung deshalb nicht unwirksam. Es hat aber Folgen für Ihre eigene Frist.

Drei, sechs oder neun Monate: So viel Zeit haben Sie

Die Kündigungsfrist hängt davon ab, wie lange Sie schon in der Wohnung wohnen (§ 573c BGB): drei Monate, nach fünf Jahren sechs, nach acht Jahren neun Monate. Geht der Brief bis zum dritten Werktag eines Monats zu, zählt dieser Monat schon mit. Wie Samstage und Feiertage zählen, steht in unserem Artikel zur Kündigungsfrist bei der Mietwohnung.

Ein Beispiel: Geht Ihnen der Brief am 20. Oktober 2026 zu, ist der dritte Werktag im Oktober verpasst. Die Frist beginnt also im November.

Ihr Mietvertrag kann längere Fristen vorsehen, kürzere zu Ihrem Nachteil sind unwirksam.

Sonderfall: Ihre Mietwohnung wurde zur Eigentumswohnung

Wurde die Wohnung erst nach Ihrem Einzug in eine Eigentumswohnung umgewandelt und dann verkauft, gilt eine Sperrfrist (§ 577a BGB). Der Käufer darf frühestens drei Jahre nach dem Erwerb wegen Eigenbedarfs kündigen, erst dann läuft die normale Kündigungsfrist. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Länder bis zu zehn Jahre festlegen.

Widerspruch wegen Härte: Wann ein Umzug nicht zumutbar ist

Auch eine formal saubere Kündigung muss nicht das letzte Wort sein. Nach § 574 BGB können Sie widersprechen, wenn der Auszug eine Härte wäre, die sich auch mit den Interessen des Vermieters nicht rechtfertigen lässt. Das wird im Einzelfall abgewogen. Typische Gründe sind:

• hohes Alter, verbunden mit langer Verwurzelung in Wohnung und Viertel,
• eine schwere Krankheit, die einen Umzug erheblich erschwert,
• eine Schwangerschaft,
• kein zumutbarer Ersatzwohnraum, obwohl Sie ernsthaft gesucht haben.

Der Bundesgerichtshof hat betont, dass Gerichte Härtegründe sorgfältig prüfen müssen. Legen Sie deshalb Belege bei, etwa ärztliche Bescheinigungen oder eine Liste Ihrer Wohnungsbewerbungen. Hat der Widerspruch Erfolg, wird das Mietverhältnis fortgesetzt, je nach Fall befristet oder unbefristet.

Frei gewordene Wohnungen und vorgetäuschter Eigenbedarf

Wird bis zum Ende der Kündigungsfrist eine vergleichbare Wohnung des Vermieters im selben Haus oder in derselben Wohnanlage frei, muss er sie Ihnen anbieten. So hat es der Bundesgerichtshof entschieden. Fällt der Eigenbedarf vor Ablauf der Frist weg, muss der Vermieter Ihnen das mitteilen.

Zieht die genannte Person nach Ihrem Auszug nie ein, kann das auf vorgetäuschten Eigenbedarf hindeuten. War er tatsächlich vorgetäuscht, können Sie Schadensersatz verlangen, zum Beispiel für Umzugskosten und die Mehrkosten einer teureren neuen Wohnung.

Aus der Verwaltung weiß ich allerdings auch: Pläne ändern sich wirklich. Die Mutter entscheidet sich doch für betreutes Wohnen, der Sohn bekommt eine Stelle in einer anderen Stadt. Das ist kein Betrug. Ein Blick aufs Klingelschild ein paar Monate später sagt trotzdem oft mehr als jedes Schreiben.

Die ersten Tage nach dem Brief: So gehen Sie vor

1. Ruhe bewahren. Niemand muss sofort ausziehen. Unterschreiben Sie in der ersten Aufregung nichts, auch keinen Aufhebungsvertrag.
2. Zugangsdatum notieren und den Umschlag aufheben.
3. Fristen eintragen: das Ende des Mietverhältnisses und die Widerspruchsfrist zwei Monate davor.
4. Gründe prüfen. Steht drin, wer einziehen soll und warum?
5. Beraten lassen, beim Mieterverein oder bei einem Anwalt für Mietrecht. Eine Rechtsschutzversicherung hilft in der Regel nur, wenn sie Mietrecht abdeckt und die Wartezeit schon vor dem Streit abgelaufen war. Ein neuer Vertrag hilft hier meist nicht mehr.
6. Trotzdem suchen. Eine dokumentierte Wohnungssuche ist Ihr Plan B und stützt einen möglichen Härtegrund.

Bleiben Sie nach Fristende einfach in der Wohnung, kann der Vermieter auf Räumung klagen. Ob die Kündigung wirksam war, entscheidet dann das Gericht. Das kostet Nerven und, wenn Sie verlieren, auch Geld.

Was ich in der Verwaltung über diese Briefe gelernt habe

Das Ehepaar vom Anfang ist ausgezogen, allerdings erst nach knapp einem Jahr, in eine Wohnung mit Aufzug zwei Straßen weiter. Der Eigentümer hatte einer längeren Frist zugestimmt und einen Teil der Umzugskosten übernommen. Glücklich war damit niemand so richtig. Aber es gab keinen Prozess.

Mein Eindruck: Am besten liefen die Fälle, in denen beide Seiten früh miteinander geredet haben. Ein Vermieter, der wirklich einziehen will, hat meist mehr Interesse an einem planbaren Auszug als an einem Gerichtstermin.

Wenn Sie ausziehen, lassen Sie sich nicht zu Arbeiten drängen, die Sie nicht schulden. Ob Sie streichen müssen, steht in unserem Text zu Schönheitsreparaturen beim Auszug, wann Ihr Geld zurückkommt, im Artikel zur Rückzahlung der Mietkaution.

Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Ob Ihre Kündigung hält, kann im Einzelfall nur ein Mieterverein oder ein Anwalt beurteilen. Gehen Sie hin, bevor Sie irgendetwas unterschreiben.