Auszug: Warum viele Mieter gar nicht streichen müssen (diese Klauseln sind unwirksam)

Der Geruch von frischer Dispersionsfarbe gehört zu Wohnungsübergaben wie das Klemmbrett. In meinen acht Jahren in einer Leipziger Hausverwaltung habe ich bei Hunderten Abnahmen gestanden. Erstaunlich oft hatte der Mieter die Nacht davor gestrichen. Weiße Spritzer im Haar, Ringe unter den Augen, aber stolz.

Manchmal war die ganze Mühe umsonst. Im Mietvertrag stand eine Renovierungsklausel, die vor Gericht keinen Bestand gehabt hätte. Der Mieter wusste das nicht, und es war damals nicht meine Aufgabe, ihn darauf hinzuweisen. Heute schreibe ich als Journalist und kann es offen sagen: Viele Mieter streichen beim Auszug, obwohl sie es gar nicht müssten.

Bevor Sie also Folie, Abdeckband und zehn Liter Weiß kaufen, nehmen Sie sich eine halbe Stunde für Ihren Mietvertrag. Es könnte die billigste halbe Stunde Ihres ganzen Umzugs werden.

Eigentlich ist Renovieren Sache des Vermieters

Das überrascht viele. Nach § 535 BGB muss der Vermieter die Wohnung während der Mietzeit in einem Zustand halten, der zum vertragsgemäßen Gebrauch taugt. Dazu gehört auch, sie hin und wieder zu renovieren.

Er darf diese Pflicht allerdings per Mietvertrag auf den Mieter übertragen, und das steht in sehr vielen Verträgen. Nur sind die meisten davon Formularverträge mit vorgedruckten Klauseln, und die prüfen Gerichte streng. Benachteiligen sie den Mieter unangemessen, sind sie nach § 307 BGB unwirksam.

Was überhaupt unter Schönheitsreparaturen fällt, ist enger, als viele denken. Gemeint sind vor allem:

• Tapezieren sowie Anstreichen von Wänden und Decken
• Streichen der Heizkörper
• Streichen der Innentüren
• Streichen von Fenstern und Außentüren, und zwar nur von innen

Eine zersprungene Fliese ist dagegen keine Frage der Schönheit, sondern ein Schaden. Dazu unten mehr.

Diese Klauseln hat der Bundesgerichtshof gekippt

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat über die Jahre viele typische Formularklauseln für unwirksam erklärt.

Starre Fristen. „Küche und Bad sind alle drei Jahre zu renovieren.“ Klingt ordentlich, ist aber unwirksam, weil die Klausel nicht auf den tatsächlichen Zustand schaut. Wer kaum zu Hause ist und nie kocht, müsste genauso streichen wie eine fünfköpfige Familie.

Endrenovierung um jeden Preis. „Bei Auszug ist die Wohnung renoviert zurückzugeben.“ Das hält nicht, wenn die Pflicht immer gelten soll, ganz gleich, wann Sie zuletzt gestrichen haben.

Quotenabgeltung. Diese Klauseln verlangen, dass Sie bei einem Auszug vor Ablauf der Renovierungsfristen anteilig für die Kosten aufkommen. Der BGH hat sie 2015 für unwirksam erklärt.

Farbvorgaben während der Mietzeit. Eine Pflicht, die Wände während der Mietzeit nur weiß zu streichen, ist unwirksam. Wie Sie wohnen, ist Ihre Sache.

Die Tücke steckt in der letzten Zeile: Hier entscheidet der genaue Wortlaut.

Ist die Renovierungsklausel unwirksam, gilt wieder das Gesetz: Die Pflicht zu renovieren fällt an den Vermieter zurück. Sie müssen dann gar nicht streichen, weder während der Mietzeit noch beim Auszug. Ob ein einzelner Fehler gleich die ganze Regelung kippt, hängt aber vom Zusammenspiel der Klauseln ab.

Unrenoviert eingezogen? Dann stehen Ihre Chancen gut

Ebenfalls 2015 hat der BGH eine Entscheidung getroffen, die vielen Mietern Geld und Wochenenden spart. Wer eine Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übernommen und dafür keinen angemessenen Ausgleich bekommen hat, muss nicht renovieren. Eine Formularklausel, die ihm die Schönheitsreparaturen trotzdem aufbürdet, ist unwirksam.

Die Logik: Sonst müssten Sie die Abnutzung Ihres Vorgängers mit beseitigen und die Wohnung schöner zurückgeben, als Sie sie bekommen haben.

Als ich selbst noch zur Miete wohnte, bin ich einmal in eine Wohnung mit vergilbter Raufaser gezogen, im Flur zeichneten sich die Umrisse der Bilder meines Vorgängers ab. Ich habe jedes Zimmer fotografiert, bevor der erste Karton hereinkam. Aus Gewohnheit, nicht aus Weitsicht. Beim Auszug war ich trotzdem froh darüber.

Genau darauf kommt es an: auf Belege. Den unrenovierten Zustand muss im Streit in der Regel der Mieter nachweisen. Steht im Übergabeprotokoll vom Einzug etwas wie „Wände renovierungsbedürftig“, ist das viel wert.

Die Ausnahme: Schäden und die knallrote Wand

Eine unwirksame Klausel heißt nicht, dass Sie die Wohnung in jedem Zustand zurückgeben dürfen. Normale Abnutzung ist mit der Miete abgegolten, Schäden sind etwas anderes. Zerschlagene Fliesen, Brandflecken, ein Wasserschaden, den Sie verursacht haben: Dafür müssen Sie geradestehen, ganz unabhängig von jeder Renovierungsklausel.

Dübellöcher in üblichem Umfang gehören zum vertragsgemäßen Gebrauch. Wer Regale aufhängt, wohnt eben. Verschließen Sie sie vor der Übergabe trotzdem sauber, eine gepflegte Wand entspannt jede Abnahme.

Und dann war da die rote Wand. Bei einer Abnahme in einem Altbau stand ich vor einem Wohnzimmer, dessen Stirnwand knallrot gestrichen war. Kein Weinrot, sondern ein Rot wie ein Feuerwehrauto. Die Fristenklausel im Vertrag war nicht zu halten, renovieren mussten die Mieter also nicht. Über diese eine Wand haben wir trotzdem lange gesprochen.

Denn der BGH sieht es so: Wer eine Wohnung mit kräftigen, ungewöhnlichen Farben zurückgibt, kann verpflichtet sein, wieder neutral zu streichen oder Schadensersatz zu leisten. Das gilt vor allem, wenn Sie die Wohnung in hellen, neutralen Tönen übernommen haben. Während der Mietzeit dürfen Sie Rot, Petrol oder Senfgelb wählen. Beim Auszug sollte davon nichts mehr zu sehen sein.

Bevor Sie zur Rolle greifen: So prüfen Sie Ihren Fall

1. Lesen Sie im Mietvertrag den Abschnitt zu Schönheitsreparaturen, auch Anlagen und Zusatzvereinbarungen.
2. Gleichen Sie die Klausel mit den Typen aus der Tabelle oben ab.
3. Holen Sie Übergabeprotokoll und Fotos vom Einzug hervor. War die Wohnung unrenoviert, notieren Sie, ob Sie dafür einen Ausgleich bekommen haben.
4. Fotografieren Sie den heutigen Zustand, Raum für Raum.
5. Fragen Sie im Zweifel vor dem Streichen beim Mieterverein oder bei einem Fachanwalt nach.

Behält der Vermieter wegen angeblich fehlender Renovierung Geld ein, hilft unser Artikel zur Mietkaution und ihren Fristen. Eine leere Wohnung ist auch der beste Moment, um einmal die Wohnfläche nachzumessen. Liegt sie deutlich unter der Angabe im Vertrag, kann sich das sogar rückwirkend lohnen.

Mein Rat nach Hunderten Wohnungsabnahmen

Ich kenne beide Seiten: Ich habe für Vermieter Wohnungen abgenommen, war viele Jahre selbst Mieter und wohne heute in meiner eigenen Wohnung in Gohlis. Mein Eindruck: Der meiste Streit beim Auszug entsteht nicht wegen der Rechtslage, sondern weil vorher niemand miteinander geredet hat.

Ist Ihre Klausel unwirksam, müssen Sie nicht streichen. Lassen Sie sich davon auch durch einen forschen Ton beim Übergabetermin nicht abbringen. Geben Sie die Wohnung aber trotzdem ordentlich zurück: besenrein, Dübellöcher zu, keine knallrote Wand, Schäden gemeldet oder behoben. Das ist schlicht fair und macht die Abnahme kurz.

Unterschreiben Sie bei der Übergabe nichts, was Sie nicht verstanden haben, schon gar keine Zusage, noch zu renovieren. Und wenn Sie unsicher sind: erst zum Mieterverein, dann in den Baumarkt.