Mietwohnung kündigen: Wer den dritten Werktag verpasst, zahlt einen Monat länger Miete

Die Frage kam in der Leipziger Hausverwaltung jedes Jahr ab Anfang November gehäuft: „Wenn ich heute kündige, bin ich dann Ende Januar raus?“ Manchmal war die Antwort Ja. Manchmal war es der 5. November, und die Antwort lautete: Nein, Ende Februar. Ein Tag Unterschied, eine Monatsmiete mehr.

Die Regel dahinter steht in einem einzigen Satz im Gesetz. Sie ist nicht schwierig, aber sie hat zwei Stolperstellen: den Werktag und den Zugang.

Die Grundregel: drei Monate, egal wie lange Sie dort wohnen

Für Mieter gilt bei einem normalen, unbefristeten Mietvertrag eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Das gilt nach einem Jahr genauso wie nach zwanzig Jahren. Die längeren Fristen von sechs und neun Monaten, die viele kennen, gelten nur für Vermieter.

Einen Grund brauchen Sie als Mieter nicht. Vereinbarungen im Mietvertrag, die Ihnen eine längere Frist auferlegen, sind in der Regel unwirksam. Ausnahmen kommen weiter unten.

Wie die drei Monate rechnen, sagt § 573c BGB: Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Übersetzt heißt das: Kommt die Kündigung bis zum dritten Werktag an, zählt der laufende Monat schon als erster der drei Monate.

So berechnen Sie die Frist

Werktage sind Montag bis Samstag, Sonntage und gesetzliche Feiertage zählen nicht mit. Wie ein Samstag am Ende der Frist zu behandeln ist, hat die Gerichte mehrfach beschäftigt. Mein Rat: Zählen Sie den Samstag zur Sicherheit immer mit. Dann liegen Sie nie zu spät, schlimmstenfalls einen Tag zu früh.

Für die nächsten Monate sieht das so aus:

Der Januar zeigt, warum ich zu Puffer rate: Der 1. Januar ist Feiertag, der 2. ein Samstag, der 3. ein Sonntag. Zählt man den Samstag mit, ist Dienstag, der 5. Januar, der dritte Werktag. Wer ihn nicht mitzählt, käme auf den 6. Januar, und der ist in Baden-Württemberg, Bayern und Sachsen-Anhalt als Heilige Drei Könige ein Feiertag. Der 5. Januar ist in jedem Fall sicher, eine Zustellung am 4. erst recht.

Die Form: Papier und Unterschrift

Eine Kündigung braucht die gesetzliche Schriftform. Das bedeutet: ein Schreiben auf Papier mit eigenhändiger Unterschrift. Eine E-Mail, ein Fax, eine SMS oder eine Nachricht per Messenger reichen nicht, auch nicht, wenn Sie sonst alles mit Ihrer Vermieterin per WhatsApp regeln. Die Kündigung ist dann schlicht unwirksam.

Zwei Punkte werden dabei gern übersehen:

• Alle Mieter müssen unterschreiben. Stehen Sie und Ihre Partnerin oder Ihr Partner beide im Mietvertrag, muss die Kündigung von beiden unterschrieben sein. Eine Unterschrift für zwei reicht nur mit Vollmacht, und darauf würde ich mich nicht verlassen.
• Sie geht an alle Vermieter. Sind im Vertrag zwei Eigentümer als Vermieter genannt, adressieren Sie die Kündigung an beide. Gibt es eine Hausverwaltung, die den Vertrag für den Eigentümer abgeschlossen hat, können Sie in der Regel dorthin schicken.

In den Brief gehören Ihr Name, die Adresse der Wohnung, der Satz, dass Sie das Mietverhältnis ordentlich kündigen, und das Datum, zu dem Sie ausziehen wollen. Ich empfehle den Zusatz „hilfsweise zum nächstmöglichen Termin“. Haben Sie sich verrechnet, gilt die Kündigung dann zum nächsten zulässigen Datum, statt lange diskutiert zu werden.

Der Zugang: Ankommen zählt, nicht Abschicken

Hier passieren die teuersten Fehler. Entscheidend ist, wann die Kündigung beim Vermieter zugeht, also so in seinen Machtbereich gelangt, dass er sie unter normalen Umständen lesen kann. Ein Brief, der am Abend des dritten Werktags in den Briefkasten fällt, geht in der Regel erst am nächsten Tag zu.

Und im Streitfall müssen Sie beweisen, dass die Kündigung angekommen ist. Diese Wege haben sich bewährt:

1. Persönliche Übergabe gegen Empfangsbestätigung. Lassen Sie sich auf einer Kopie mit Datum und Unterschrift bestätigen, dass Sie die Kündigung übergeben haben.
2. Bote mit Zeugen. Eine Freundin oder ein Nachbar liest die Kündigung, steckt sie selbst in den Umschlag, wirft sie beim Vermieter ein und notiert Datum und Uhrzeit. Das ist der Weg, den viele Mietervereine empfehlen.
3. Einwurf-Einschreiben. Die Post dokumentiert den Einwurf in den Briefkasten. Planen Sie aber ein paar Tage Laufzeit ein.

Vom Einschreiben mit Rückschein rate ich ab. Ist der Vermieter nicht da, landet der Brief bei der Post, und zugegangen ist er erst, wenn er dort abgeholt wird. Das kann zu spät sein.

Wann andere Regeln gelten

• Staffelmiete: Hier kann das Kündigungsrecht für höchstens vier Jahre ab Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen sein. Schauen Sie in den Vertrag.
• Kündigungsverzicht: Auch in anderen Verträgen kann ein beidseitiger Verzicht auf die Kündigung für eine begrenzte Zeit vereinbart sein, nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in der Regel für höchstens vier Jahre.
• Zeitmietvertrag: Ein wirksam befristeter Vertrag lässt sich vor Ablauf ordentlich gar nicht kündigen.
• Sonderkündigungsrecht: Nach einer Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete oder einer angekündigten Modernisierung können Mieter außerordentlich kündigen, mit eigenen Fristen. Mehr dazu in unserem Artikel über die Prüfung einer Mieterhöhung.

Und der Nachmieter? Einen allgemeinen Anspruch, mit einem Nachmieter früher aus dem Vertrag zu kommen, gibt es nicht. Viele Vermieter lassen sich trotzdem darauf ein, gerade wenn Sie gleich eine passende Person mitbringen. Fragen kostet nichts. Eine solche Einigung sollten Sie dann aber als Aufhebungsvertrag schriftlich festhalten.

Nach der Kündigung

Mit dem Briefkasten ist es nicht getan. Klären Sie früh den Termin für die Wohnungsübergabe, prüfen Sie, ob Sie zum Streichen beim Auszug verpflichtet sind, und notieren Sie sich, wann Sie Ihre Mietkaution zurückbekommen. Und falls Sie sich wundern, warum Ihre Nachmieter Sie nach der Küche fragen: Das ist eine deutsche Eigenheit mit Geschichte.