Hauskauf: Mit diesen Nebenkosten rechnen viele zu knapp (mit Beispielrechnung)

Der Moment, in dem mir beim Wohnungskauf das Geld ausging, war nicht der Notartermin. Er kam ein paar Wochen später, an einem Samstagvormittag im Baumarkt, vor einem Regal mit Schleifpapier für alte Dielen. Kaufpreis, Steuer, Notar, Makler: alles hatte ich sauber durchgerechnet. Nur der Puffer für die Renovierung war so knapp, dass er nach dem Abschleifen der Böden fast aufgebraucht war.

Dabei hätte ich es wissen müssen. Ich habe acht Jahre in einer Leipziger Hausverwaltung gearbeitet und dort viele Eigentümerwechsel begleitet. Trotzdem stand ich bei meiner eigenen Wohnung in Gohlis mit einem zu dünnen Polster da.

Deshalb hier die Rechnung, die ich mir damals selbst gewünscht hätte: welche Posten auf Sie zukommen, wie groß sie sind und warum der Kaufpreis nie die ganze Wahrheit ist.

Drei große Posten, die fast immer anfallen

Kaufnebenkosten sind alles, was Sie zusätzlich zum Kaufpreis bezahlen, damit die Immobilie am Ende wirklich Ihnen gehört. Bei fast jedem Kauf sind das drei Blöcke:

• Grunderwerbsteuer an das Finanzamt, je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent
• Notar und Grundbuchamt, zusammen grob 1,5 bis 2 Prozent
• Maklerprovision, falls ein Makler beteiligt ist, für Käufer häufig 3,57 Prozent

Steuer und Notar können Sie nicht wegverhandeln. Ein Grundstückskaufvertrag muss in Deutschland notariell beurkundet werden, sonst ist er nicht wirksam. Und ohne bezahlte Grunderwerbsteuer werden Sie nicht als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Beim Makler sieht es anders aus: Kaufen Sie direkt vom Eigentümer, fällt dieser Posten komplett weg.

Grunderwerbsteuer: Ihr Bundesland entscheidet über Tausende Euro

Die Grunderwerbsteuer ist meistens der dickste Brocken. Den Steuersatz legt jedes Bundesland selbst fest, und die Spanne ist erstaunlich groß. Bayern verlangt 3,5 Prozent. Am oberen Ende stehen mit 6,5 Prozent unter anderem Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein. Die übrigen Länder liegen irgendwo dazwischen.

Weil die Länder ihre Sätze immer wieder einmal ändern, sollten Sie den aktuellen Wert für Ihr Bundesland vor dem Kauf nachschlagen. Ein halber Prozentpunkt klingt nach wenig. Bei 400.000 Euro sind das 2.000 Euro.

Der Ablauf ist unspektakulär. Der Notar meldet den Kauf dem Finanzamt, Sie bekommen einen Steuerbescheid und zahlen. Erst dann stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, und erst mit ihr trägt das Grundbuchamt Sie als neue Eigentümerin oder neuen Eigentümer ein.

Dass die Küche in Deutschland so oft ein eigenes Thema ist, hat übrigens eine sehr deutsche Geschichte. Wir haben sie unter Warum Deutsche beim Umzug ihre Küche mitnehmen aufgeschrieben.

Notar und Grundbuch: kleiner Prozentsatz, viel Arbeit dahinter

Für Notar und Grundbuchamt rechnen Sie zusammen mit grob 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Die Gebühren sind nicht frei verhandelbar, sondern im Gerichts- und Notarkostengesetz festgelegt. Ein Preisvergleich zwischen Notaren bringt deshalb nichts.

Dafür passiert einiges. Der Notar entwirft den Kaufvertrag, liest ihn beim Termin vollständig vor und sichert Ihren Anspruch auf das Eigentum mit einer Vormerkung im Grundbuch ab. Er sorgt außerdem dafür, dass Sie den Kaufpreis erst zahlen müssen, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind. Das Grundbuchamt berechnet für die Eintragungen eigene Gebühren.

Wer finanziert, braucht zusätzlich eine Grundschuld für die Bank. Auch die wird beim Notar beurkundet und im Grundbuch eingetragen, und auch das kostet. In der Faustformel von 1,5 bis 2 Prozent ist das schon enthalten. Ich lag mit Finanzierung am Ende recht nah an den 2 Prozent. Bei Fragen zum Vertrag ist der Notar selbst Ihr Ansprechpartner, bei steuerlichen Fragen eine Steuerberaterin oder ein Steuerberater.

Makler: Was sich seit Dezember 2020 geändert hat

Früher trugen Käufer in manchen Regionen die komplette Provision allein. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher die sogenannte Halbteilung nach § 656c BGB. Zahlen Käufer und Verkäufer beide an den Makler, dann zu gleichen Teilen. Sie als Käufer zahlen also höchstens die Hälfte.

Regional üblich sind für Käufer heute häufig 3,57 Prozent. Das sind 3 Prozent plus 19 Prozent Mehrwertsteuer. Je nach Region und Makler kann der Satz abweichen, deshalb lohnt der Blick ins Exposé, bevor Sie zur ersten Besichtigung fahren.

Die Halbteilung gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser. Bei einem Mehrfamilienhaus lohnt deshalb ein besonders genauer Blick in die Provisionsvereinbarung.

Die Beispielrechnung: dasselbe Haus, zwei Bundesländer

Nehmen wir ein Einfamilienhaus für 400.000 Euro, gekauft über einen Makler und mit Finanzierung. Einmal steht es in Nordrhein-Westfalen, einmal in Bayern.

Exakt 12.000 Euro Unterschied, nur wegen einer Landesgrenze. Und in dieser Tabelle fehlt noch alles, was nach dem Notartermin kommt.

Und hier wird es für die Finanzierung ernst: Banken erwarten in aller Regel, dass Sie die Nebenkosten aus Eigenkapital bezahlen. Wer in NRW 48.280 Euro Nebenkosten hat und 50.000 Euro auf dem Konto, bringt für den eigentlichen Kaufpreis rechnerisch fast nichts mehr mit. Ihre eigenen Zahlen können Sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner auf unserer Startseite durchspielen.

Was in keiner Tabelle steht

Die drei großen Posten sind planbar. Tückisch sind die kleineren, die keiner auf dem Zettel hat. Typische Kandidaten:

1. Gutachter: Ein Bausachverständiger, der vor dem Kauf Dach, Keller und Leitungen ansieht, kostet Geld. Er kann Ihnen aber eine teure Überraschung ersparen.
2. Renovierung: Böden, Bad, Elektrik, Malerarbeiten. Gerade bei älteren Häusern summiert sich das schneller, als man denkt.
3. Umzug: Transporter, Helfer, Kartons, oft auch ein oder zwei Monate doppelte Wohnkosten, weil die alte Miete noch läuft.
4. Finanzierungsnebenkosten: zum Beispiel Bereitstellungszinsen, die anfallen, wenn die Bank das Darlehen bereithält, Sie es aber noch nicht abgerufen haben.
5. Einrichtung: Lampen, Gardinen, manchmal eine komplette Küche.

Schauen Sie vor dem Kauf außerdem genau in den Energieausweis. Die Farbskala verrät, ob nach dem Einzug eine größere Rechnung für Heizung oder Dämmung droht. Wie man das Papier liest, steht in unserem Artikel Energieausweis richtig lesen.

Was ich heute anders rechnen würde

Mein Fehler war damals nicht, dass ich mich verrechnet hätte. Die drei großen Posten stimmten fast auf den Euro. Mein Fehler war, dass ich die Renovierung als Restgröße behandelt habe: Was übrig bleibt, geht in die Böden. Übrig blieb zu wenig.

Heute würde ich es umgekehrt machen. Zuerst den Puffer festlegen, für Renovierung und Unvorhergesehenes, und dieses Geld gedanklich wegschließen. Dann ausrechnen, welcher Kaufpreis mit dem Rest noch geht. Das fühlt sich beim Besichtigen weniger schön an, weil plötzlich die Altbauwohnung mit dem Erker aus dem Budget fällt. Aber man schläft besser.

Aus der Hausverwaltung kenne ich noch eine zweite Falle. Bei Eigentumswohnungen kommt nach dem Kauf jeden Monat Hausgeld dazu, und manchmal eine Sonderumlage, wenn die Gemeinschaft das Dach oder die Fassade saniert. Lesen Sie vor dem Kauf die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Was dort seit Jahren vertagt wird, landet irgendwann auch auf Ihrem Konto.